賃貸経営でキャッシュフローを改善する方法がいくつもあると思うのですが、
その一つに、契約内容を見直すというのがあります。
賃貸経営をしていく上で、たくさんの契約をしていると思うのですが、
その契約をひとつづつ見直す、変更することで、キャッシュフローが改善することがあります。
ただここで注意しないといけないのが、以前契約内容を見直す一つの方法をDMで
大家さんに送った時に、こちらにご相談に来ていただいたお客様もいましたが、
おそらくコンサルフィーがもったいないのか、もしくは方法が書いてあるので、
直接契約内容の交渉をされた方がいました。
直接交渉された方も、以前よりは契約内容が良くなり、メリットがありましたが、
こちらにご相談いただいた方にくらべ10分の１以下の条件変更でした。
なぜこのようなことがおこるかというと、契約変更する法人さんもビジネスですので、
利益が出ない条件変更はしません。
賃貸経営の場合、長期間安定して賃貸経営をしていただくことで契約変更した法人さんも
長期間に渡って利益を上げていくので、いかにも素人のような賃貸経営をわかっていない
大家さんの場合、長期間、空室も少なく安定的に賃貸経営して頂けるのだろうか？
という部分で疑問符がつき、精一杯の条件提示は、まずしません。
また法人さんによっては、素人目には、良くなったような契約変更をする法人さんもいます。
たとえば、大家さんにはメリットがある契約をしますが、入居者にデメリットがある内容で
対応したりします。大家さんはわかりませんが、入居者がデメリットを感じ、退去が続き続き、
賃貸経営が行き詰まることもあります。
海千山千の経営者がいますので、素人大家さんを手玉にとるというのは、極めて簡単なことです。
また相手のビジネスも考えずにごり押しの交渉をする大家さんには、一度は良い条件が出ても、
業界内で要注意人物としてブラックリストがまわり、交渉してもらえる法人さんが、
なくなっていきます。
業界内で転職をする方も多いので、地方の場合、特に横の繋がりが強かったりして情報は
すぐにまわります。
大家さんで、付き合う協力業者さんがころころ変わる方は、この傾向がありますが、
そのうち怪しい業者さんからしか、相手されなくなります。
あとメガ大家さんとかは別ですが、部屋数が10戸とか20戸くらいの規模の大家さんと、
今まで何百戸という部屋を紹介し、これからも引き続き紹介してくれそうな人とでは、
当然、本社の稟議の通り方は全く違います。
そして契約変更をした後に、何人かの方が、条件の差があることに気づき、ご相談に
来られましたが、もうその時点では遅いことが多々あります。
契約条項に契約期間と期間内に解約した場合の違約金等が記載されていたります。
対応できるお客様が限られている中で、そのような方の対応はなかなか難しかったりします。
また不動産会社の方や、大家さんなどコンサルフィーなどの費用をもらわずに、
そういった交渉をされる方もいます。もちろんボランティアでされる方も、多少いらっしゃると
思いますが、本来大家さんがうけるメリットの半分くらいの費用を法人さんから紹介料として
直接もらい、残りの半分を大家さんが受けとるようなことも良くあります。
大家さんもそれを理解していればいいのですが、理解していない方が多いように感じます。
建築メーカーの無料接待セミナーも同じような感じですが、ただより高いものはないといった
感じでしょうか？
どのような選択をするかは大家さん次第なのですが、こういったことを注意して
賃貸経営していただければと思います。