以前UPした、「なぜ15年前後で売りに出される収益物件が多いのか？」という動画の中で、１つの原因がデッドクロスとお話ししました。
まだご視聴されてないかたは、リンクはっておきますので、合わせてご視聴いただけたらと思います。
簡単にいうと、
年々減っていく経費にできる減価償却費の額と、
年々増えていく経費にできない元金返済分の額が、
逆転してしまうポイントがデッドクロスで、
このポイントを過ぎると、
実際手元に残る現金よりも、申告所得の方が多くなってしまうので、
満室経営を続けていても、財務状態は年々悪化してしまい、最悪、黒字倒産
になるというお話しをさせて頂きました。
このデッドクロス対策、黒字倒産を回避する方法を、今回お話しさせて頂きます。
大きく分けると、10個あります。
１つ目は、自己資金を多くする
自己資金を多くすれば、返済する元金も少なくなるので、デッドクロスの影響は小さくなります。そもそも借入をせず、現金で買っていれば、経費にならない元金の返済がないので、デッドクロスはおこりません。 逆に、フルローンでレバレッジをかけた人は、もっともデッドクロスの影響を受けるということになります。
また中古物件は、減価償却の可能額や期間が新築より少ないので、自己資金とローンのバランスをよく考えないといけないです。
２つ目は、返済期間を工夫する
返済期間を長くすると、毎年の元金返済額が抑えられるので、デッドクロスの影響を小さくしたり、先延ばしすることもできます。ただし、一度生じたデッドクロスの状態が返済終了まで、長く続くことになります。
逆に返済期間を短くすると、毎年の元金返済額が増えるので、デッドクロスの発生は早くなりますが、返済期間が終われば、デッドクロスの状態も終わります。
デッドクロスと内部留保を考慮しながら、事業計画をたてることが大事になります。
３つ目は元金均等返済で借りる
デッドクロスの時期は早まりますが、毎年一定額の元金を返済すれば、経費にならない元金の返済額が増えていくことはないので、デッドクロスになっても、元利均等返済に比べて、キャッシュの悪化の影響は少なくなります。
４つ目は、減価償却の仕方と青色申告のセオリーを守る
白色申告だと初年度の赤字を次年度に繰り越せないので、必ず青色申告をし、減価償却は簡便法を使い建物７、設備３もしくは建物８、設備２の比率で償却します。こうすることにより、初期の必要経費算入額が増え、申告所得で赤字が多く出ることになります。この赤字は青色申告をすることで、３年間（法人は１０年間）まで繰り延べることができるので、デッドクロスの影響が少なくなるだけでなく、内部留保も多くなるというメリットがあります。
５つ目は、繰り上げ返済をする
余剰のキャッシュで繰り上げ返済をすると、デッドクロスの影響を回避でき、金利の支払いも少なくなるので、財務状態はよくなります。
６つ目は、新たな減価償却資産を購入する
新たな減価償却資産を購入すると、経費にできる減価償却費が多くなるので、デッドクロスを1時的に回避することができます。ただしデッドクロスを先送りするだけなので、根本的な解決にはありません。数字に弱い方にはあまりおすすめできないですが、資産は増え続けることになります。
７つ目は、ローンのリスケジュールの交渉をする
金融機関に返済期間の延長を申請し、認められれば、元金の返済が少なくなりますので、デッドクロスの影響を少なくすることができます。しかし、金融機関への信用力は著しく低下し、しばらくの間、新たな借入をすることができなくなるので、最終手段になります。
８つ目は、ローンの借り換えをして返済期間を伸ばす
新たな金融機関からローンの残債分を借入、一括返済します。ローンは元利均等返済で借入れ、返済期間も長くなれば、デッドクロスを回避することができます。返済期間を長くしても先ほどのリスケジュールと違い、他の金融期間で借り換えをしているので信用力が低下することはありません。ただし、借り換え前の金融機関で一括返済の違約金がある場合は注意が必要です。また、ローンの借り換えに、登録免許税などの経費がかかるので、費用対効果を考慮し検討することが大事です。
９つ目は、売却する
売却することによりデッドクロスを回避することができます。ただし、売却しても借入が残る場合は、十分な検討が必要です。また金融機関とも、事前に十分な話し合いをすることが大事になります。
10個目は、売却し、新たに購入する
デッドクロスが起きてしまった物件を売却して相当な現金が残る場合は、新たな収益物件を購入する方法が有効です。新たに減価償却ができ節税も可能で、デッドクロスも先送りすることができます。また時限立法にはなりますが、事業用資産の借り換え特例を使えば、譲渡益に対する税負担は少なくなります。
以上の１０個のデッドクロス対策をふまえ、
長期的視点で、シミュレーションし、手遅れにならないようにしましょう!