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山口 智輝(yamaguchi tomoki) について

J-REC公認 不動産コンサルタント J-REC公認 相続コンサルタント アセットクリエイションズ 代表 福井実践する大家の会 代表 著書「大家業を引き継ぐあなたへ」 Amazonランキング 1位獲得(会社継承部門) 一般社団法人 日本不動産賃貸経営適正化協会 理事

大家さん必見! 黒字倒産を防ぐ方法!

 

以前UPした、「なぜ15年前後で売りに出される収益物件が多いのか?」という動画の中で、1つの原因がデッドクロスとお話ししました。

まだご視聴されてないかたは、リンクはっておきますので、合わせてご視聴いただけたらと思います。

「なぜ15年前後で売りに出される収益物件が多いのか?」

簡単にいうと、

年々減っていく経費にできる減価償却費の額と、

年々増えていく経費にできない元金返済分の額が、

逆転してしまうポイントがデッドクロスで、

このポイントを過ぎると、

実際手元に残る現金よりも、申告所得の方が多くなってしまうので、

満室経営を続けていても、財務状態は年々悪化してしまい、最悪、黒字倒産

になるというお話しをさせて頂きました。

このデッドクロス対策、黒字倒産を回避する方法を、今回お話しさせて頂きます。

大きく分けると、10個あります。

1つ目は、自己資金を多くする

自己資金を多くすれば、返済する元金も少なくなるので、デッドクロスの影響は小さくなります。そもそも借入をせず、現金で買っていれば、経費にならない元金の返済がないので、デッドクロスはおこりません。                           逆に、フルローンでレバレッジをかけた人は、もっともデッドクロスの影響を受けるということになります。

また中古物件は、減価償却の可能額や期間が新築より少ないので、自己資金とローンのバランスをよく考えないといけないです。

2つ目は、返済期間を工夫する

返済期間を長くすると、毎年の元金返済額が抑えられるので、デッドクロスの影響を小さくしたり、先延ばしすることもできます。ただし、一度生じたデッドクロスの状態が返済終了まで、長く続くことになります。

逆に返済期間を短くすると、毎年の元金返済額が増えるので、デッドクロスの発生は早くなりますが、返済期間が終われば、デッドクロスの状態も終わります。

デッドクロスと内部留保を考慮しながら、事業計画をたてることが大事になります。

3つ目は元金均等返済で借りる 

デッドクロスの時期は早まりますが、毎年一定額の元金を返済すれば、経費にならない元金の返済額が増えていくことはないので、デッドクロスになっても、元利均等返済に比べて、キャッシュの悪化の影響は少なくなります。

4つ目は、減価償却の仕方と青色申告のセオリーを守る

白色申告だと初年度の赤字を次年度に繰り越せないので、必ず青色申告をし、減価償却は簡便法を使い建物7、設備3もしくは建物8、設備2の比率で償却します。こうすることにより、初期の必要経費算入額が増え、申告所得で赤字が多く出ることになります。この赤字は青色申告をすることで、3年間(法人は10年間)まで繰り延べることができるので、デッドクロスの影響が少なくなるだけでなく、内部留保も多くなるというメリットがあります。

5つ目は、繰り上げ返済をする

余剰のキャッシュで繰り上げ返済をすると、デッドクロスの影響を回避でき、金利の支払いも少なくなるので、財務状態はよくなります。

6つ目は、新たな減価償却資産を購入する 

新たな減価償却資産を購入すると、経費にできる減価償却費が多くなるので、デッドクロスを1時的に回避することができます。ただしデッドクロスを先送りするだけなので、根本的な解決にはありません。数字に弱い方にはあまりおすすめできないですが、資産は増え続けることになります。

7つ目は、ローンのリスケジュールの交渉をする 

金融機関に返済期間の延長を申請し、認められれば、元金の返済が少なくなりますので、デッドクロスの影響を少なくすることができます。しかし、金融機関への信用力は著しく低下し、しばらくの間、新たな借入をすることができなくなるので、最終手段になります。

8つ目は、ローンの借り換えをして返済期間を伸ばす

新たな金融機関からローンの残債分を借入、一括返済します。ローンは元利均等返済で借入れ、返済期間も長くなれば、デッドクロスを回避することができます。返済期間を長くしても先ほどのリスケジュールと違い、他の金融期間で借り換えをしているので信用力が低下することはありません。ただし、借り換え前の金融機関で一括返済の違約金がある場合は注意が必要です。また、ローンの借り換えに、登録免許税などの経費がかかるので、費用対効果を考慮し検討することが大事です。

9つ目は、売却する

売却することによりデッドクロスを回避することができます。ただし、売却しても借入が残る場合は、十分な検討が必要です。また金融機関とも、事前に十分な話し合いをすることが大事になります。

10個目は、売却し、新たに購入する 

デッドクロスが起きてしまった物件を売却して相当な現金が残る場合は、新たな収益物件を購入する方法が有効です。新たに減価償却ができ節税も可能で、デッドクロスも先送りすることができます。また時限立法にはなりますが、事業用資産の借り換え特例を使えば、譲渡益に対する税負担は少なくなります。

以上の10個のデッドクロス対策をふまえ、

長期的視点で、シミュレーションし、手遅れにならないようにしましょう!

なぜ築15年前後で売りに出される収益物件が多いのか??

 

築15年前後の収益物件が多く売りに出される原因は、2つあります。

1つ目は、デッドクロスです!

デッドクロスを理解していないと、最悪、黒字倒産になります。

デッドクロスがおこる原因は、2つあります。

不動産投資は節税できると言われます。

なぜか?というと建物や設備が、耐用年数に応じて減価償却費として

経費化できるからです。

お金は出ていかないけれども、経費化できるということで、魔法の経費とも言われています。

実際、お金を出しているのは、建物を建てた時、買った時ですが、毎年、実際にはお金を出して

いないけれど、経費化することができています。

ただし、このメリットはいつまでも続きません。

築年数が新しいと経費化できる額は大きいですが、一定年数を過ぎると激減します。

これは、耐用年数が短く、その分毎年の償却費の大きい設備部分の償却が、

15年で終了するからです。

大体、建物の2割から3割がわずか15年で償却が終わります。

節税にいい減価償却費の仕組みを理解し、対策を考えていないと、

いずれ足かせになります。

デッドクロスが起こる2つ目の原因は、金利です!

多くの方はお金を借りて賃貸経営をされていると思います。

ローンの返済方式は2種類あります。

元金と金利の合計額を一定にして返済していく元利均等返済方式。

返済開始当初、金利の返済がほとんどですが、返済が進むごとに元金の返済が

増えていくのが特徴です。

もう一つは、毎月の元金の返済を一定にする元金均等返済方式です。

返済開始当初、金利と元金の合計額が大きくなりますが、

毎月一定額、元金が減ります。

トータルで見ると、元利均等返済方式より、金利の総支払額が

少なくなる特徴があります。

多くの方は、元利均等返済方式で借りています。

毎月の返済額が一定で事業計画をたてやすいです。

また、借入金が長期間多く残るので、相続税対策でお金を借りる時は、

元利均等返済方式が基本です。

金融機関も金利をたくさん稼げるので、融資条件によっては、

これしか選べない場合もあります。

元利均等返済方式は、返済が進むごとに、元金の返済額が増えていくのが特徴です。

ここで注意が必要になります!

元金の返済は借りたお金を返すだけなので、経費にならないです。

返済が進むにつれ、経費にならない元金返済が増え、

経費にできる利息が減ります。

減価償却費の逆で元金返済分は、お金は出ていくけど、経費にはなりません。

年々減っていく経費にできる減価償却費の額と、

年々増えていく経費にできない元金返済分の額が、

逆転してしまうポイントがデッドクロスです。

このポイントを過ぎると、実際手元に残る現金よりも、

申告所得の方が多くなってしまうので、

満室経営を続けていても、財務状態は悪化してしまいます。

どのような構造の建物でも、だいたい築10年から16年前後でおとずれます。

デッドクロスの他にもう1つの理由は、築15年前後で大規模修繕が必要になります。

外壁修繕や屋上防水など、建物自体のメンテナンスが必要になります。

また家賃を下げずに満室を維持するためには、時代の変化とともに、

必要不可欠になった設備を導入する必要性がでてきます。

ただ、長期的なシミュレーションをした上でデッドクロスの回避方法を理解せず、

また必要な大規模修繕費用を貯めていない大家さんは、手遅れになっている可能性が高く、

賃貸経営が嫌になり手放さざるを得ない時期が、だいたい築15年前後ということです。

このような理由から、築15年前後で売りに出される収益物件が多いということです。

これはしっかりシミュレーションし、長期的な対策をしていれば防げることなので、

手遅れにならないように注意しましょう!

賃貸経営でキャッシュフローを改善する方法とは?

賃貸経営でキャッシュフローを改善する方法がいくつもあると思うのですが、

その一つに、契約内容を見直すというのがあります。

賃貸経営をしていく上で、たくさんの契約をしていると思うのですが、

その契約をひとつづつ見直す、変更することで、キャッシュフローが改善することがあります。

 

ただここで注意しないといけないのが、以前契約内容を見直す一つの方法をDMで

大家さんに送った時に、こちらにご相談に来ていただいたお客様もいましたが、

おそらくコンサルフィーがもったいないのか、もしくは方法が書いてあるので、

直接契約内容の交渉をされた方がいました。

直接交渉された方も、以前よりは契約内容が良くなり、メリットがありましたが、

こちらにご相談いただいた方にくらべ10分の1以下の条件変更でした。

なぜこのようなことがおこるかというと、契約変更する法人さんもビジネスですので、

利益が出ない条件変更はしません。

賃貸経営の場合、長期間安定して賃貸経営をしていただくことで契約変更した法人さんも

長期間に渡って利益を上げていくので、いかにも素人のような賃貸経営をわかっていない

大家さんの場合、長期間、空室も少なく安定的に賃貸経営して頂けるのだろうか?

という部分で疑問符がつき、精一杯の条件提示は、まずしません。

また法人さんによっては、素人目には、良くなったような契約変更をする法人さんもいます。

たとえば、大家さんにはメリットがある契約をしますが、入居者にデメリットがある内容で

対応したりします。大家さんはわかりませんが、入居者がデメリットを感じ、退去が続き続き、

賃貸経営が行き詰まることもあります。

海千山千の経営者がいますので、素人大家さんを手玉にとるというのは、極めて簡単なことです。

また相手のビジネスも考えずにごり押しの交渉をする大家さんには、一度は良い条件が出ても、

業界内で要注意人物としてブラックリストがまわり、交渉してもらえる法人さんが、

なくなっていきます。

業界内で転職をする方も多いので、地方の場合、特に横の繋がりが強かったりして情報は

すぐにまわります。

大家さんで、付き合う協力業者さんがころころ変わる方は、この傾向がありますが、

そのうち怪しい業者さんからしか、相手されなくなります。

あとメガ大家さんとかは別ですが、部屋数が10戸とか20戸くらいの規模の大家さんと、

今まで何百戸という部屋を紹介し、これからも引き続き紹介してくれそうな人とでは、

当然、本社の稟議の通り方は全く違います。

そして契約変更をした後に、何人かの方が、条件の差があることに気づき、ご相談に

来られましたが、もうその時点では遅いことが多々あります。

契約条項に契約期間と期間内に解約した場合の違約金等が記載されていたります。

対応できるお客様が限られている中で、そのような方の対応はなかなか難しかったりします。

また不動産会社の方や、大家さんなどコンサルフィーなどの費用をもらわずに、

そういった交渉をされる方もいます。もちろんボランティアでされる方も、多少いらっしゃると

思いますが、本来大家さんがうけるメリットの半分くらいの費用を法人さんから紹介料として

直接もらい、残りの半分を大家さんが受けとるようなことも良くあります。

大家さんもそれを理解していればいいのですが、理解していない方が多いように感じます。

建築メーカーの無料接待セミナーも同じような感じですが、ただより高いものはないといった

感じでしょうか?

どのような選択をするかは大家さん次第なのですが、こういったことを注意して

賃貸経営していただければと思います。

 

大家さん!ここをチェックしとかないと失敗しますよ!

大家さん!ここをチェックしとかないと失敗しますよ!

 

 

不動産賃貸業の中で、減価償却費が非常に重要なポイントの一つになります。

お金は出ていかないけど、経費化できるということで、魔法の経費とも言われます。

建物などの固定資産を、あらかじめ決められた耐用年数に応じて、

毎年均等に経費化していくというものなのですが、

これをしっかりシミュレーションして、デッドクロス、黒字倒産を回避するという

ことが大事になります。

大家の皆さんは、自分の収益物件がどのように減価償却しているかご存知でしょうか?

 

税理士さんにお任せでよくわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか?

これは、よくある話なのですが、

たとえば、

築15年の総額1億円の木造アパート(建物 5,000万円、土地 5,000万円) 

を購入したときの減価償却

中古の建物に適用される簡便法等により

法定耐用年数の一部を経過している場合には、

(法定耐用年数―経過年数)+経過年数×20% という計算式で求めることができます。

ちなみに、木造の場合、建物本体と付属設備を分けて計算することも、合わせて計算する

こともできるので、今回は合わせて計算してみます。

木造の法定耐用年数は22年なので、

 

法定耐用年数の22年から−経過年数の15年)+経過年数の15年×20%=10年

 

償却期間10年

建物価格の5,000万円を ÷ 償却期間の10年= 500万円 

 

年間500万円の償却額、経費化することができます。

あまり賃貸経営に詳しくない税理士の場合

簡便法を使わずに新築建物と同じように建物の耐用年数をそのまま法定耐用年数として

計算をされている方が、時々いらっしゃいます。

建物価格 5,000万円を ÷ 木造の法定耐用年数22年で=227.27万円 

 

年間約227万円の償却額、経費化、しかしていないんですね。

同じ物件であっても、節税効果の高い減価償却費が倍以上ちがうので、

 

キャッシュの残り方も大きく変わってきます。

これをシミュレーションして、意図をもってされているのならいいのですが、

 

そうでない場合が多々あります。

 

また、数年後に修正申告できればいいのですが、

耐用年数の算定は、事業年度においてすることができるのであるから、

該当する事業年度においてその算定をしなかったときは、その後の

事業年度においてはその算定をすることができない。

あとで変更することができないということですね。

また、外壁塗り替え工事等についても同じことが言えます。

通常の状態に維持管理する費用や元の状態に戻す費用は修繕費になり

一括で経費になります。

ただ明らかに価値を高めたり、耐久性を増すものかどうかの判断は難しい

ところはありますが、一括で経費にするのか?経過年数を加味した簡便法で計算するのか?

法定耐用年数で割るのか?によって、経費化できる金額もかわり、手元に残るキャッシュも

大きく変わってきます。

お医者さんは、内科や眼科、歯科など専門分野を明確にしていますが、

税理士さんは、残念ながら得意分野を明確にされている方が少ないです。

また大家さんは、これからの予測を税理士さんに期待していますが、ほとんどの税理士さんは、

自分の得意分野以外は、すでに使ったお金をどう処理するか(申告するか)といった

部分で力を発揮するので、その部分だけでもベクトルの方向性が違ったりします。

そのような違いを理解した上で、良い関係性を築いていくことが大事になります。

あまり好ましくない減価償却をされている方は、今から変更はできませんが、

次の物件では、お任せにせず、しっかりチェックして、減価償却の仕方を

決定していただければと思います。