以前UPした、「なぜ15年前後で売りに出される収益物件が多いのか？」という動画の中で、１つの原因がデッドクロスとお話ししました。

まだご視聴されてないかたは、リンクはっておきますので、合わせてご視聴いただけたらと思います。

「なぜ15年前後で売りに出される収益物件が多いのか？」

簡単にいうと、

年々減っていく経費にできる減価償却費の額と、

年々増えていく経費にできない元金返済分の額が、

逆転してしまうポイントがデッドクロスで、

このポイントを過ぎると、

実際手元に残る現金よりも、申告所得の方が多くなってしまうので、

満室経営を続けていても、財務状態は年々悪化してしまい、最悪、黒字倒産

になるというお話しをさせて頂きました。

このデッドクロス対策、黒字倒産を回避する方法を、今回お話しさせて頂きます。

大きく分けると、10個あります。

１つ目は、自己資金を多くする

自己資金を多くすれば、返済する元金も少なくなるので、デッドクロスの影響は小さくなります。そもそも借入をせず、現金で買っていれば、経費にならない元金の返済がないので、デッドクロスはおこりません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　逆に、フルローンでレバレッジをかけた人は、もっともデッドクロスの影響を受けるということになります。

また中古物件は、減価償却の可能額や期間が新築より少ないので、自己資金とローンのバランスをよく考えないといけないです。

２つ目は、返済期間を工夫する

返済期間を長くすると、毎年の元金返済額が抑えられるので、デッドクロスの影響を小さくしたり、先延ばしすることもできます。ただし、一度生じたデッドクロスの状態が返済終了まで、長く続くことになります。

逆に返済期間を短くすると、毎年の元金返済額が増えるので、デッドクロスの発生は早くなりますが、返済期間が終われば、デッドクロスの状態も終わります。

デッドクロスと内部留保を考慮しながら、事業計画をたてることが大事になります。

３つ目は元金均等返済で借りる　

デッドクロスの時期は早まりますが、毎年一定額の元金を返済すれば、経費にならない元金の返済額が増えていくことはないので、デッドクロスになっても、元利均等返済に比べて、キャッシュの悪化の影響は少なくなります。

４つ目は、減価償却の仕方と青色申告のセオリーを守る

白色申告だと初年度の赤字を次年度に繰り越せないので、必ず青色申告をし、減価償却は簡便法を使い建物７、設備３もしくは建物８、設備２の比率で償却します。こうすることにより、初期の必要経費算入額が増え、申告所得で赤字が多く出ることになります。この赤字は青色申告をすることで、３年間（法人は１０年間）まで繰り延べることができるので、デッドクロスの影響が少なくなるだけでなく、内部留保も多くなるというメリットがあります。

５つ目は、繰り上げ返済をする

余剰のキャッシュで繰り上げ返済をすると、デッドクロスの影響を回避でき、金利の支払いも少なくなるので、財務状態はよくなります。

６つ目は、新たな減価償却資産を購入する　

新たな減価償却資産を購入すると、経費にできる減価償却費が多くなるので、デッドクロスを1時的に回避することができます。ただしデッドクロスを先送りするだけなので、根本的な解決にはありません。数字に弱い方にはあまりおすすめできないですが、資産は増え続けることになります。

７つ目は、ローンのリスケジュールの交渉をする　

金融機関に返済期間の延長を申請し、認められれば、元金の返済が少なくなりますので、デッドクロスの影響を少なくすることができます。しかし、金融機関への信用力は著しく低下し、しばらくの間、新たな借入をすることができなくなるので、最終手段になります。

８つ目は、ローンの借り換えをして返済期間を伸ばす

新たな金融機関からローンの残債分を借入、一括返済します。ローンは元利均等返済で借入れ、返済期間も長くなれば、デッドクロスを回避することができます。返済期間を長くしても先ほどのリスケジュールと違い、他の金融期間で借り換えをしているので信用力が低下することはありません。ただし、借り換え前の金融機関で一括返済の違約金がある場合は注意が必要です。また、ローンの借り換えに、登録免許税などの経費がかかるので、費用対効果を考慮し検討することが大事です。

９つ目は、売却する

売却することによりデッドクロスを回避することができます。ただし、売却しても借入が残る場合は、十分な検討が必要です。また金融機関とも、事前に十分な話し合いをすることが大事になります。

10個目は、売却し、新たに購入する　

デッドクロスが起きてしまった物件を売却して相当な現金が残る場合は、新たな収益物件を購入する方法が有効です。新たに減価償却ができ節税も可能で、デッドクロスも先送りすることができます。また時限立法にはなりますが、事業用資産の借り換え特例を使えば、譲渡益に対する税負担は少なくなります。

以上の１０個のデッドクロス対策をふまえ、

長期的視点で、シミュレーションし、手遅れにならないようにしましょう!

 

築15年前後の収益物件が多く売りに出される原因は、２つあります。

１つ目は、デッドクロスです!

デッドクロスを理解していないと、最悪、黒字倒産になります。

デッドクロスがおこる原因は、２つあります。

不動産投資は節税できると言われます。

なぜか？というと建物や設備が、耐用年数に応じて減価償却費として

経費化できるからです。

お金は出ていかないけれども、経費化できるということで、魔法の経費とも言われています。

実際、お金を出しているのは、建物を建てた時、買った時ですが、毎年、実際にはお金を出して

いないけれど、経費化することができています。

ただし、このメリットはいつまでも続きません。

築年数が新しいと経費化できる額は大きいですが、一定年数を過ぎると激減します。

これは、耐用年数が短く、その分毎年の償却費の大きい設備部分の償却が、

15年で終了するからです。

大体、建物の２割から３割がわずか15年で償却が終わります。

節税にいい減価償却費の仕組みを理解し、対策を考えていないと、

いずれ足かせになります。

デッドクロスが起こる２つ目の原因は、金利です!

多くの方はお金を借りて賃貸経営をされていると思います。

ローンの返済方式は２種類あります。

元金と金利の合計額を一定にして返済していく元利均等返済方式。

返済開始当初、金利の返済がほとんどですが、返済が進むごとに元金の返済が

増えていくのが特徴です。

もう一つは、毎月の元金の返済を一定にする元金均等返済方式です。

返済開始当初、金利と元金の合計額が大きくなりますが、

毎月一定額、元金が減ります。

トータルで見ると、元利均等返済方式より、金利の総支払額が

少なくなる特徴があります。

多くの方は、元利均等返済方式で借りています。

毎月の返済額が一定で事業計画をたてやすいです。

また、借入金が長期間多く残るので、相続税対策でお金を借りる時は、

元利均等返済方式が基本です。

金融機関も金利をたくさん稼げるので、融資条件によっては、

これしか選べない場合もあります。

元利均等返済方式は、返済が進むごとに、元金の返済額が増えていくのが特徴です。

ここで注意が必要になります!

元金の返済は借りたお金を返すだけなので、経費にならないです。

返済が進むにつれ、経費にならない元金返済が増え、

経費にできる利息が減ります。

減価償却費の逆で元金返済分は、お金は出ていくけど、経費にはなりません。

年々減っていく経費にできる減価償却費の額と、

年々増えていく経費にできない元金返済分の額が、

逆転してしまうポイントがデッドクロスです。

このポイントを過ぎると、実際手元に残る現金よりも、

申告所得の方が多くなってしまうので、

満室経営を続けていても、財務状態は悪化してしまいます。

どのような構造の建物でも、だいたい築10年から16年前後でおとずれます。

デッドクロスの他にもう１つの理由は、築15年前後で大規模修繕が必要になります。

外壁修繕や屋上防水など、建物自体のメンテナンスが必要になります。

また家賃を下げずに満室を維持するためには、時代の変化とともに、

必要不可欠になった設備を導入する必要性がでてきます。

ただ、長期的なシミュレーションをした上でデッドクロスの回避方法を理解せず、

また必要な大規模修繕費用を貯めていない大家さんは、手遅れになっている可能性が高く、

賃貸経営が嫌になり手放さざるを得ない時期が、だいたい築15年前後ということです。

このような理由から、築15年前後で売りに出される収益物件が多いということです。

これはしっかりシミュレーションし、長期的な対策をしていれば防げることなので、

手遅れにならないように注意しましょう!

賃貸経営でキャッシュフローを改善する方法がいくつもあると思うのですが、

その一つに、契約内容を見直すというのがあります。

賃貸経営をしていく上で、たくさんの契約をしていると思うのですが、

その契約をひとつづつ見直す、変更することで、キャッシュフローが改善することがあります。

 

 

大家さん!ここをチェックしとかないと失敗しますよ!

 

 

不動産賃貸業の中で、減価償却費が非常に重要なポイントの一つになります。

お金は出ていかないけど、経費化できるということで、魔法の経費とも言われます。

建物などの固定資産を、あらかじめ決められた耐用年数に応じて、

毎年均等に経費化していくというものなのですが、

これをしっかりシミュレーションして、デッドクロス、黒字倒産を回避するという

ことが大事になります。

大家の皆さんは、自分の収益物件がどのように減価償却しているかご存知でしょうか？

税理士さんにお任せでよくわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか？

これは、よくある話なのですが、

たとえば、

築１５年の総額１億円の木造アパート（建物　5,000万円、土地　5,000万円）　

を購入したときの減価償却

中古の建物に適用される簡便法等により

法定耐用年数の一部を経過している場合には、

（法定耐用年数―経過年数）＋経過年数×20%　という計算式で求めることができます。

ちなみに、木造の場合、建物本体と付属設備を分けて計算することも、合わせて計算する

こともできるので、今回は合わせて計算してみます。

木造の法定耐用年数は22年なので、

法定耐用年数の２２年から−経過年数の１５年）＋経過年数の１５年×２０％＝１０年

 

償却期間１０年

建物価格の５,０００万円を　÷　償却期間の１０年＝　５００万円　

年間500万円の償却額、経費化することができます。

あまり賃貸経営に詳しくない税理士の場合

簡便法を使わずに新築建物と同じように建物の耐用年数をそのまま法定耐用年数として

計算をされている方が、時々いらっしゃいます。

建物価格 ５,０００万円を　÷ 木造の法定耐用年数２２年で＝227.27万円　

年間約227万円の償却額、経費化、しかしていないんですね。

同じ物件であっても、節税効果の高い減価償却費が倍以上ちがうので、

キャッシュの残り方も大きく変わってきます。

これをシミュレーションして、意図をもってされているのならいいのですが、

そうでない場合が多々あります。

また、数年後に修正申告できればいいのですが、

耐用年数の算定は、事業年度においてすることができるのであるから、

該当する事業年度においてその算定をしなかったときは、その後の

事業年度においてはその算定をすることができない。

あとで変更することができないということですね。

また、外壁塗り替え工事等についても同じことが言えます。

通常の状態に維持管理する費用や元の状態に戻す費用は修繕費になり

一括で経費になります。

ただ明らかに価値を高めたり、耐久性を増すものかどうかの判断は難しい

ところはありますが、一括で経費にするのか？経過年数を加味した簡便法で計算するのか？

法定耐用年数で割るのか？によって、経費化できる金額もかわり、手元に残るキャッシュも

大きく変わってきます。

お医者さんは、内科や眼科、歯科など専門分野を明確にしていますが、

税理士さんは、残念ながら得意分野を明確にされている方が少ないです。

また大家さんは、これからの予測を税理士さんに期待していますが、ほとんどの税理士さんは、

自分の得意分野以外は、すでに使ったお金をどう処理するか（申告するか）といった

部分で力を発揮するので、その部分だけでもベクトルの方向性が違ったりします。

そのような違いを理解した上で、良い関係性を築いていくことが大事になります。

あまり好ましくない減価償却をされている方は、今から変更はできませんが、

次の物件では、お任せにせず、しっかりチェックして、減価償却の仕方を

決定していただければと思います。